Τα πάνω – κάτω με τις πολυκατοικίες: Τέλος οι τσακωμοί στους κληρονόμους – Τι θα ισχύει για συνιδιοκτησία και κοινόχρηστα

Σχεδόν έναν αιώνα μετά τη θέσπιση του θεμελιώδους νομικού πλαισίου που ρυθμίζει την οριζόντια ιδιοκτησία στη χώρα μας, η κυβέρνηση αποφάσισε να ανοίξει τον φάκελο της συνιδιοκτησίας. Η πρωτοβουλία αυτή στοχεύει σε μια εκ βάθρων αναθεώρηση και εκσυγχρονισμό των κανόνων, οι οποίοι επηρεάζουν άμεσα εκατομμύρια κατόχους ακίνητης περιουσίας. Το Υπουργείο Δικαιοσύνης παρουσίασε επίσημα την Πέμπτη το ολοκληρωμένο σχέδιο που αφορά την αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας. Οι αρμόδιοι φορείς κάνουν λόγο για μία από τις πλέον καθοριστικές και μεγάλες μεταρρυθμίσεις στο πεδίο των ακινήτων που έχουν σχεδιαστεί κατά τη διάρκεια των τελευταίων δεκαετιών.

Το υφιστάμενο νομικό πλαίσιο και η ανάγκη εκσυγχρονισμού

Η συγκεκριμένη κυβερνητική παρέμβαση κρίθηκε αναγκαία, καθώς το ισχύον καθεστώς θεωρείται πλέον εντελώς ακατάλληλο και παρωχημένο για να ανταποκριθεί στις τρέχουσες απαιτήσεις της κτηματαγοράς, αλλά και στις καθημερινές ανάγκες λειτουργίας που παρουσιάζουν οι σύγχρονες πολυκατοικίες. Είναι ενδεικτικό ότι οι ισχύουσες διατάξεις για την οριζόντια ιδιοκτησία βρίσκονται διάσπαρτες σε 1.116 διαφορετικά νομοθετήματα. Την ίδια στιγμή, ο πυρήνας της νομοθεσίας παραμένει ο νόμος 3741 του 1929, ο οποίος ψηφίστηκε σε μια εποχή που το φαινόμενο της πολυκατοικίας ήταν ακόμη εξαιρετικά περιορισμένο στην ελληνική κοινωνία.

Ο υπουργός Δικαιοσύνης, Γιώργος Φλωρίδης, δήλωσε ότι το νέο νομοσχέδιο στοχεύει στην απελευθέρωση και την καλύτερη αξιοποίηση της περιουσίας των πολιτών, καλύπτοντας κάθε πιθανό πεδίο που σχετίζεται με την ιδιοκτησία και τη συνιδιοκτησία. Η επεξεργασία του σχεδίου νόμου έχει ανατεθεί σε ειδική νομοπαρασκευαστική επιτροπή με επικεφαλής την αρεοπαγίτη Εμμανουηλίδου, και η ολοκλήρωσή του αναμένεται το φθινόπωρο του 2027. Από την πλευρά του, ο υφυπουργός Δικαιοσύνης, Ιωάννης Μπούγας, επεσήμανε την πανσπερμία των υπαρχόντων νομοθετημάτων και υπογράμμισε ότι το οικονομικό αντικείμενο αυτής της ρύθμισης είναι τεράστιο. Η νέα αυτή προσπάθεια αποτελεί συνέχεια των αλλαγών του νόμου 5142 του 2024, ο οποίος επέτρεψε τη μονομερή τροποποίηση οριζόντιας ιδιοκτησίας για μικρές πολεοδομικές αποκλίσεις. Στόχος τώρα είναι η πλήρης αντικατάσταση του πλαισίου του 1929 και η προσαρμογή του στις σύγχρονες κοινωνικές, economic και τεχνολογικές συνθήκες.

Οι δέκα βασικοί άξονες των επικείμενων αλλαγών

Η μεταρρύθμιση δομείται γύρω από δέκα κεντρικούς άξονες. Πρώτιστος στόχος είναι η συγκέντρωση όλων των διάσπαρτων διατάξεων σε ένα ενιαίο νομοθέτημα, συμπεριλαμβανομένων παλαιών νόμων, νεότερων πολεοδομικών ρυθμίσεων, αλλά και τοπικών εθιμικών κανόνων, όπως το Κυκλαδικό Έθιμο. Παράλληλα, θα επικαιροποιηθούν οι κανόνες σύστασης ιδιοκτησιών για να επιλυθούν χρόνιες εκκρεμότητες με ακίνητα που αγοράστηκαν με προσύμφωνα τις δεκαετίες του 1970 και 1980 και παραμένουν εκτός Κτηματολογίου. Το νέο πλαίσιο θα εναρμονιστεί πλήρως με το Εθνικό Κτηματολόγιο, το οποίο πλέον ενσωματώνει εφαρμογές τεχνητής νοημοσύνης, σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας.

Επιπλέον, προβλέπεται η αξιοποίηση του «δικαιώματος υψούν» και των αδιάθετων ποσοστών συνιδιοκτησίας, είτε μέσω ανακατανομής είτε με απόδοσή τους στους οικοπεδούχους. Μια πολύ σημαντική καινοτομία είναι η δυνατότητα κατάτμησης ή ένωσης οριζόντιων ιδιοκτησιών, ακόμη και αν υπάρχει σχετική απαγόρευση από τον κανονισμό, με σκοπό τη δημιουργία περισσότερων κατοικιών στα μεγάλα αστικά κέντρα. Επίσης, θα ληφθούν μέτρα για την ταύτιση της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων με την κτηματολογική τους εικόνα, κυρίως σε παραθεριστικές περιοχές όπου συγκροτήματα κατοικιών εμφανίζονται λανθασμένα ως οριζόντιες ιδιοκτησίες ενώ είναι αυτοτελή κτίσματα.

Διαβάστε επίσης: Κλιματιστικό: 4 ρυθμίσεις για να αποδίδει καλύτερα χωρίς να ξοδέψεις ούτε 1€

Για την επιτάχυνση των δικαστικών αποφάσεων στις αγωγές διανομής, το υπουργείο προτείνει την υποχρεωτική προσάρτηση τοπογραφικού διαγράμματος και βεβαίωσης μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρέτων, καθώς και την ηλεκτρονική τους καταχώριση. Το σχέδιο περιλαμβάνει επίσης την προσαρμογή των κανόνων στις αλλαγές του κληρονομικού δικαίου, τη θέσπιση ειδικής διαδικασίας για την είσπραξη κοινοχρήστων, τη δημιουργία υποχρεωτικού αποθεματικού και την πρόβλεψη για ασφάλιση των οικοδομών.

Νέοι κανόνες λειτουργίας και διαχείρισης στις πολυκατοικίες

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στις διαδικασίες λήψης αποφάσεων εντός των κτιρίων. Το υπουργείο διαπίστωσε ότι η απαίτηση για ομοφωνία που ισχύει σήμερα σε πολλές περιπτώσεις, καθιστά αδύνατες τις αναγκαίες επισκευές, τη συντήρηση ή την ενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων. Για τον λόγο αυτό, προτείνεται η θεσμοθέτηση της λήψης αποφάσεων με πλειοψηφία 51% για ζητήματα που αφορούν την ανοικοδόμηση, τη συντήρηση και την ενεργειακή βελτίωση, μέσω τροποποίησης του νόμου 1562 του 1985.

Στο ίδιο πλαίσιο, θα διευκολυνθεί η τροποποίηση των κανονισμών, θα κατοχυρωθεί θεσμικά ο ρόλος του διαχειριστή και θα δημιουργηθούν σύγχρονοι πρότυποι κανονισμοί λειτουργίας. Τέλος, το νομοσχέδιο επιδιώκει να επιλύσει τις καθημερινές προστριβές που προκύπτουν από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, ενώ παράλληλα θα απλοποιήσει τις διαδικασίες για την εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων, αντλιών θερμότητας και σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών οχημάτων, οι οποίες μέχρι σήμερα συχνά μπλοκάρονταν από την έλλειψη συναίνεσης μεταξύ των συνιδιοκτητών.