Τέλος στις ατελείωτες κόντρες στις πολυκατοικίες: «Κυβερνήτης» πλέον ο διαχειριστής – Τι αλλάζει στα κοινόχρηστα

Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο λειτουργούν οι πολυκατοικίες σχεδιάζει να θεσπίσει το υπουργείο Δικαιοσύνης, επιχειρώντας να εκσυγχρονίσει ένα νομοθετικό πλαίσιο που παραμένει σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητο εδώ και δεκαετίες. Ο βασικός στόχος της μεταρρύθμισης είναι να αντιμετωπιστούν χρόνιες δυσλειτουργίες που ταλαιπωρούν ιδιοκτήτες και διαχειριστές, όπως οι ατέρμονες διαφωνίες στις γενικές συνελεύσεις, οι καθυστερήσεις σε αναγκαίες εργασίες συντήρησης, η αδυναμία είσπραξης κοινοχρήστων και η έλλειψη σαφών κανόνων για τις αρμοδιότητες του διαχειριστή. Η φιλοσοφία του νέου πλαισίου βασίζεται στη δημιουργία πιο ευέλικτων διαδικασιών, ώστε να λαμβάνονται ευκολότερα αποφάσεις που αφορούν την ασφάλεια, τη συντήρηση και τη συνολική λειτουργία των κτιρίων.

Μεγαλύτερος ρόλος για τον διαχειριστή

Από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά τον ρόλο του διαχειριστή της πολυκατοικίας, ο οποίος αποκτά πλέον πιο ξεκάθαρες αρμοδιότητες αλλά και αυξημένες ευθύνες. Το νέο πλαίσιο προβλέπει σαφέστερο καθορισμό των καθηκόντων του, ώστε να αποφεύγονται παρερμηνείες και συγκρούσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών. Παράλληλα, ο διαχειριστής θα διαθέτει περισσότερα εργαλεία για να αντιμετωπίζει καθημερινά προβλήματα που μέχρι σήμερα οδηγούσαν συχνά σε αδιέξοδα. Στόχος είναι να μετατραπεί σε ουσιαστικό συντονιστή της λειτουργίας της πολυκατοικίας και όχι απλώς στο πρόσωπο που εισπράττει τα κοινόχρηστα.

Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα στις ελληνικές πολυκατοικίες αφορά τη δυσκολία λήψης αποφάσεων όταν απαιτούνται επισκευές. Σε πολλές περιπτώσεις, ακόμη και όταν υπάρχει σοβαρή ανάγκη αποκατάστασης φθορών ή ενεργειακής αναβάθμισης, οι απαιτούμενες αυξημένες πλειοψηφίες ή ακόμη και η απαίτηση ομοφωνίας οδηγούν στην πλήρη αδράνεια. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί μια πολυκατοικία που δεν μπορεί να επισκευάσει την ταράτσα της επειδή ένας μόνο ιδιοκτήτης διαφωνεί και επικαλείται τον κανονισμό. Με το νέο σύστημα προβλέπεται μείωση των ποσοστών που απαιτούνται για τη λήψη αποφάσεων σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, ιδιαίτερα όταν πρόκειται για αναγκαίες εργασίες συντήρησης, επισκευής ή ενεργειακής αναβάθμισης. Με αυτόν τον τρόπο αναμένεται να ξεμπλοκάρουν έργα που σήμερα καθυστερούν για χρόνια.

Αυστηρότερη αντιμετώπιση για όσους δεν πληρώνουν κοινόχρηστα

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στο διαχρονικό πρόβλημα των ανεξόφλητων κοινοχρήστων. Το νέο πλαίσιο εισάγει ειδική διαδικασία για την ταχύτερη είσπραξη των οφειλών, ακόμη και μέσω διαταγής πληρωμής όπου αυτό κρίνεται απαραίτητο. Παράλληλα, καθιερώνεται η υποχρεωτική δημιουργία αποθεματικού για κάθε πολυκατοικία, ώστε να υπάρχουν διαθέσιμοι οικονομικοί πόροι για έκτακτες ανάγκες ή σημαντικές επισκευές. Επιπλέον, προβλέπεται και η υποχρεωτική ασφάλιση του κτιρίου, μέτρο που αποσκοπεί στην καλύτερη προστασία τόσο των ιδιοκτητών όσο και της ίδιας της οικοδομής.

Μία ακόμη σημαντική καινοτομία αφορά τη δυνατότητα διαχωρισμού ή συνένωσης διαμερισμάτων. Ακόμη και σε περιπτώσεις όπου ο κανονισμός της πολυκατοικίας προβλέπει περιορισμούς, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να προχωρούν σε κατάτμηση ή ένωση οριζόντιων ιδιοκτησιών. Η συγκεκριμένη αλλαγή αναμένεται να αξιοποιηθεί κυρίως στις μεγάλες πόλεις, όπου υπάρχει αυξημένη ανάγκη για μικρότερες κατοικίες λόγω της στεγαστικής κρίσης. Έτσι, μεγάλα διαμερίσματα θα μπορούν να μετατραπούν σε δύο ανεξάρτητες κατοικίες, δίνοντας μεγαλύτερη ευελιξία στους ιδιοκτήτες και περισσότερες επιλογές στην αγορά ακινήτων.

Το νέο νομοθετικό πλαίσιο αγγίζει και το θέμα των βραχυχρόνιων μισθώσεων, το οποίο τα τελευταία χρόνια έχει δημιουργήσει αρκετές εντάσεις σε πολλές πολυκατοικίες. Οι νέες ρυθμίσεις επιχειρούν να εξισορροπήσουν τα δικαιώματα των ιδιοκτητών που αξιοποιούν τα ακίνητά τους μέσω τέτοιων πλατφορμών με τα δικαιώματα των υπόλοιπων ενοίκων που ζητούν ομαλή καθημερινότητα στους κοινόχρηστους χώρους. Σημαντικές αλλαγές προωθούνται και για τα έργα ενεργειακής αναβάθμισης των κτιρίων. Στόχος είναι να μην καθυστερούν πλέον επενδύσεις όπως η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών στις ταράτσες, αντλιών θερμότητας ή σταθμών φόρτισης ηλεκτρικών αυτοκινήτων εξαιτίας διαφωνιών μεταξύ των συνιδιοκτητών. Οι νέες διαδικασίες αναμένεται να επιτρέψουν ταχύτερη υλοποίηση τέτοιων έργων, συμβάλλοντας τόσο στη μείωση του ενεργειακού κόστους όσο και στον εκσυγχρονισμό των παλαιότερων πολυκατοικιών.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στην επικαιροποίηση των κανονισμών, πολλοί από τους οποίους έχουν συνταχθεί πριν από δεκαετίες και δεν ανταποκρίνονται πλέον στις σημερινές ανάγκες. Οι διαδικασίες τροποποίησής τους γίνονται πιο ευέλικτες, με στόχο να μπορούν οι ιδιοκτήτες να προσαρμόζουν ευκολότερα τους κανόνες λειτουργίας κάθε πολυκατοικίας στις σύγχρονες συνθήκες. Παράλληλα, προβλέπεται ότι κάθε ενδιαφερόμενος αγοραστής ακινήτου θα έχει τη δυνατότητα να ενημερώνεται για τον κανονισμό της πολυκατοικίας πριν ολοκληρώσει την αγορά, ώστε να γνωρίζει εξαρχής τις υποχρεώσεις και τους περιορισμούς που ισχύουν.